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案例(二十四):土地增值税纳税筹划策略及案例分析
2011/3/11
 

土地增值税纳税筹划策略及案例分析

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得增值收人的纳税人征收的税种。土地增值税纳税筹划是在说法允许的前提下,从降低税基和税率两个角度进行的。本文以房地产企业为主体,从土地增值税的特点出发,围绕具体案例进行筹划。

一、利息支出扣除法筹划

依据《土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《实施细则》)第七条(三)中关于利息支出扣除项目之规定:凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。即当纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构贷款证明的,其允许扣除的房地产开发费用为:利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内;纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的,其允许扣除的房地产开发费用为:(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内。

如果企业购买房地产主要依靠负债筹资,利息支出所占比例较高,可考虑分摊利息并提供金融机构证明,据实扣除并加扣其他开发费用。如果企业购买房地产主要依靠权益资本筹资,利息支出很少,则可考虑不计算应分摊的利息,这样可以多扣除房地产开发费用。如某房地产开发公司开发商品房,当地政府规定的扣除比例为5%10%,其支付的地价款为600万元,开发成本为1000万元,我们针对利息支出为90万元和70万元两种情况进行筹划(假设该利息支出为可分摊且能提供金融机构证明,并未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额)。
首先计算扣除的利息支出差异为(取得土地使用权所支付的金额十房地产开发成本)×10%-5%=600+1000×5%=80(万元),其次判断当允许扣除的利息支出为90万元时,由于90>80万,所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明,这样利息支出和其他房地产开发费用扣除共计90+600+1000×5%=170万元,否则只能按(600+1000×10%=160万元扣除,扣税基数将减少10万元而多缴税款;同理,当允许扣除的利息支出为70万元时,由于70<80万,所以应选择第二种计扣方式,即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明,这样利息支出和其他房地产开发费用扣除共计(600+1000×10%160万元,可以多扣除160-70+80=10万元利息支出,扣税基数增加10万元。

二、通过合理定价筹划

依据《实施细则》第十一条规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20%的免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额之和20%的,应就其全部增值额按规定计税。企业可以利用20%这一临界点进行筹划。设某房地产开发企业待售标准普通住宅,除营业税、城建税及教育费附加外的扣除项目金额为C,销售房价总额为X,营业税、城建税及教育费附加为5.5%X,如果企业要享受起征点优惠,那么最高售价只能为X=1+20%)(C+5.5%X),解得X=1.2848C,企业在这一价格水平下,既可享受起征点的照顾又可获得较大利润。如果售价低于X,虽能享受起征点优惠,但利润较低。如果企业欲通过提高售价达到增加收益的目的,此时按增值率在50%以下的税率即30%的税率缴纳土地增值税,对企业来说只有当价格提高的部分超过缴纳的土地增值税和新增的营业税、城建税及教育费附加时,提价才有利可图。假设售价提高YX为增值率20%时的售价,则新的价格为(X+Y),新增营业税、城建税及教育费附加为5%×17%+3%Y=5.5%Y,扣除项目金额为C+5.5×X+Y),假设增值率虽大于20%但小于50%,增值额为(X+Y-C-5.5%×X+Y),土地增值税为30%×X+Y-C-5.5%X-5.5%Y),企业欲使提价所带来的收益超过新增的税负而增加收益就须满足Y>30%×X+Y-C-5.5%X-5.5%Y+5.5%Y,解得Y>0.0971C.为便于理解,举一实例如下:建泰房地产公司建成并待售普通标准住宅,当地同类住宅的市场售价在1800万元至1900万元之间,已知取得土地使用权的金额为200万元,房地产开发成本为900万元,利息支出不能提供金融机构的证明,也不能按房地产开发项目分摊,当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%.通过选择筹划方案可在保证售价较低的情况下,少纳土地增值税,增加企业利润。上述案例中除营业税、城建税及教育费附加外的可扣除项目金额为:200+900+200+900×10%+200+900×20%=1430万元。方案1:公司既要享受起征点优惠,又想获得最高利润,则最高售价应为1430×1.2848=1837.264万元,此时获利为(1837.264-1430-1837.264×5.5%=306.2万元;当价格定在1800万元至1837.264万元之间时,虽售价上升获利将逐渐增加,但都要小于306.2万元。方案2:公司想通过提高售价再多获收益,则提价至少要大于(1430×0.0971=138.853万元,即房地产总售价至少要超过138.853+1837.264=976.117万元,此时提价才会增加企业总收益,否则提价只会导致总收益减少。所以,当市场房价在1800万元至1900万元之间时,公司应选择1837.264万元作为房产销售价格。可见,企业在出售普通标准住宅时,通过合理定价进行纳说筹划,完全可以使自己保持较低价格并获得较高的利润。

三、选择项目核算方式筹划

依据《实施细则》第八条:土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算,根据不同情况对多项开发项目选择分开或合并成本项目进行核算,可降低土地增值税。例如,大华房地产开发公司2005年商品房销售收人为15000万元,其中普通住宅的销售额为10000万元,豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为11000万元,其中普通住宅的可扣除项目金确为8000万元,豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。方案1:不分开核算时,增值率为(15000-11000/11=3.6%,适用30%的税率。应纳土地增值税税额(15000-11000×30%=1200万元。方案2:分开核算时,普通住宅增值率为(10000-8000/8000=25%,则适用30%的税率,应纳土地增值税税额(10000-8000×30%=600万元;豪华住宅增值率为(5000-3000/3000=67%,则适用40%的税率,应纳税额为(5000-3000×40%-3000×5%=650万元。普通住宅和豪华住宅纳税合计为1250万元,分开核算比不分开核算多支出税金50万元,所以,应选择合并项目核算。

四、利用代收费用计价筹划

按照财政部、国家税务总局发布的《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第六条规定:对于按县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数;如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入,在计算增值额时也不允许扣除代收费用。按照上述规定可以利用代收费用进行筹划。例如,华德房地产开发公司出售商品房,售价为3000万元,按当地市政府的要求,在售房时代收了200万元的各项费用。房地产开发企业开发该商品房的支出如下:支付土地出让金200万元,房地产开发成本为600万元,其他允许税前扣除的项目合计200万元。如果公司未将代收费用并入房价,而是单独收取,则允许扣除的金额为200+600+200+200+600×20%=1160万元,增值额为3000-1160=1840万元,增值率为1840÷160=158.62%,应缴纳的土地增值税为:1840×50%-1160×15%=746万元。如果将代收费用并入房价一并收取,则允许扣除的金额为200+600+200+200+600×20%+200=1360万元,增值额为3000+200-1360=1840万元,增值率为1840÷1360=135.29%,应缴纳的土地增值税为1840×50%-1360×15%=716万元。显然,该公司无论代收费用的方式如何,其销售该商品房地增值额均为1840万元,但是采用第二种代收方式,即将代收费用并入房价,会使得可扣除项目增加200万元,从而使房地产企业少缴纳土地增值税税款746-716=30万元。

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